重磅發(fā)布！海南樓市利好！

2017年10月27海南已暫停辦理土地二級市場(chǎng)轉讓交易有關(guān)用地手續，旨在嚴厲打擊違法違規炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為。

土地二級市場(chǎng)，即土地使用權出讓后的再交易，土地使用者將達到規定、可以交易的土地使用權，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)。2016年至今海南樓市被看好，房企通過(guò)各種途徑大舉拿地，有開(kāi)發(fā)商公開(kāi)發(fā)布“找地公告”，承諾拿地后重獎聯(lián)系人。

海南省國土資源廳下發(fā)的《關(guān)于暫停辦理土地二級市場(chǎng)轉讓交易有關(guān)用地手續的通知》中指出，近期在海南省嚴格規范土地一級市場(chǎng)土地供應的情況下，土地二級市場(chǎng)交易頻繁，特別是未經(jīng)批準私下交易、規避審批變相交易等違法交易土地、炒賣(mài)土地問(wèn)題較為突出，嚴重影響了正常的土地市場(chǎng)管理秩序。

通知稱(chēng)，對違反相關(guān)法律法規規定，不符合土地轉讓條件，存在未依照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、投資額未達到投資總額25%以上、欠繳土地出讓金、土地權屬有爭議、司法和行政機關(guān)限制其轉讓等情形的土地，均不得辦理轉讓交易有關(guān)用地手續。

時(shí)隔近4年時(shí)間，海南終于又開(kāi)始放開(kāi)二級土地市場(chǎng)交易了！這對海南房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，不可謂不是一枚重磅炸彈！

9月13日，海南省人民政府辦公廳發(fā)布關(guān)于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)（試行）。

該文件主要為進(jìn)一步健全和規范全省國有建設用地二級市場(chǎng)，促進(jìn)存量建設用地集約高效利用，推進(jìn)海南自由貿易港建設，意見(jiàn)自印發(fā)之日起施行，有效期3年。

按照規定，以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑧浞直Ｕ辖灰鬃杂?。同時(shí)鼓勵市場(chǎng)主體依法依規通過(guò)土地二級市場(chǎng)購買(mǎi)存量建設用地，依據規劃轉型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設。

由于內容篇幅較長(cháng)，小編提煉了以下幾點(diǎn)核心內容，以供各位置業(yè)投資參考：

1、鼓勵市場(chǎng)主體依法依規通過(guò)土地二級市場(chǎng)購買(mǎi)存量建設用地，依據規劃轉型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設。

2、開(kāi)設土地二級市場(chǎng)交易窗口。

3、對已有交易對象、符合交易條件，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。

4、司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。

5、劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經(jīng)確認的評估價(jià)格的40%補交土地使用權出讓金后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。

6、鼓勵中介機構在土地二級市場(chǎng)交易平臺中開(kāi)設實(shí)名用戶(hù)，發(fā)布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)。

以下為政策原文：

一、明確適用范圍

建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易對象為以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）、授權經(jīng)營(yíng)等合法方式取得的國有建設用地使用權，重點(diǎn)針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著(zhù)物等整宗地一并交易的情況。涉及到房地產(chǎn)交易的，應當遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等法律法規規定。依法取得的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權（含征地留用的農村集體經(jīng)營(yíng)性建設用地使用權）轉讓、出租、抵押，參照本意見(jiàn)執行。省政府及其有關(guān)部門(mén)關(guān)于商品住宅用地詳細規劃調整、土地用途改變等土地使用條件有規定的，從其規定。

二、完善建設用地使用權轉讓規則，促進(jìn)要素流通

（一）明確建設用地使用權轉讓形式。將各類(lèi)導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓?zhuān)ㄙI(mǎi)賣(mài)、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權應一并轉移。房地產(chǎn)轉讓涉及到相關(guān)法律法規規定需要辦理相關(guān)手續的，從其規定。

（二）明確不同權能建設用地使用權轉讓的必要條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)毥?jīng)市縣政府批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價(jià)款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價(jià)款。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓?zhuān)瑧浞直Ｕ辖灰鬃杂伞?/span>

鼓勵市場(chǎng)主體依法依規通過(guò)土地二級市場(chǎng)購買(mǎi)存量建設用地，依據規劃轉型用于我省鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目建設。

探索實(shí)行預告登記轉讓制度。以出讓方式取得建設用地使用權的，對房屋建設工程已投資額未達到開(kāi)發(fā)投資總額25％的土地，經(jīng)市縣政府批準，按照先投入后轉讓原則，允許土地使用權人轉讓土地、簽訂土地轉讓合同，到屬地不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理預告登記，取得預告登記證明文件，并在預告登記證明文件附記欄備注轉讓情況，待達到轉讓條件后，在90日內受讓方可單方憑預告登記證明文件依法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記，未申請登記的，預告登記失效；合同未約定投資額的， 按照市縣政府確定的方式予以認定。建設項目轉讓前未辦理規劃、建設、環(huán)評、消防等審批手續的，可憑預告登記證明文件辦理相關(guān)審批手續，建設項目轉讓前已辦理相關(guān)審批手續的，可憑預告登記證明文件辦理相關(guān)審批手續變更。辦理預告登記后的土地在開(kāi)發(fā)投資額達到土地轉讓條件前不允許轉讓?zhuān)淹顿Y額可委托有資質(zhì)的機構進(jìn)行認定。涉及政府原因的閑置土地，在依法消除政府原因后，可以適用本條政策。

作價(jià)出資或入股建設用地使用權的權能，參照出讓土地使用權的有關(guān)規定，其轉讓不再報經(jīng)原批準建設用地使用權作價(jià)出資或入股的機關(guān)批準。轉讓后，可根據權利人申請，保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

（三）完善土地分割、合并轉讓政策。宗地分割、合并轉讓?zhuān)瑧欣谕恋亻_(kāi)發(fā)利用，分割、合并后的地塊應在規劃、用地等方面具備獨立分宗條件，涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關(guān)權利義務(wù)。

擬分割宗地已預售或存在多個(gè)權利主體的，應取得相關(guān)權利人同意的書(shū)面意見(jiàn)，不得損害權利人合法權益。用地批準文件或土地出讓合同等文書(shū)規定或約定經(jīng)批準才可以分割轉讓的，從其規定或約定。分割轉讓不影響規劃執行和土地開(kāi)發(fā)利用的，應予準許。項目配建的行政辦公樓、生活服務(wù)設施等涉及土地不得單獨分割轉讓。

非住宅用地與住宅用地合并的，不得增加住宅建設規模。不同用途宗地合并的，應依照規定明確各自比例，并在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)予以注明。涉及剩余出讓年限、容積率不一致的，在符合規劃、不超過(guò)宗地合并后土地用途法定最高年限的前提下，按照等價(jià)值原則重新確定合并后土地出讓年限和容積率，也可在補繳一定年限土地出讓金或增容費后，按較長(cháng)年限或較高容積率登記。

（四）實(shí)施差別化的稅收政策。充分發(fā)揮稅收政策對土地二級市場(chǎng)的調節作用。各市縣政府可根據本地實(shí)際和需要，在省政府確定的稅額幅度內，按照節約集約用地的原則，以促進(jìn)存量土地開(kāi)發(fā)利用為目標，提出轄區內城鎮土地使用稅差別化政策方案，報省政府批準后實(shí)施。

三、規范建設用地使用權出租，提高服務(wù)水平

（一）規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應按照有關(guān)規定足額上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。宗地長(cháng)期用于出租，或部分用于出租且可分割的，應依法補辦出讓、租賃等有償使用手續。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。

（二）規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租期限6個(gè)月以上的，應當簽訂土地出租（轉租）合同，具體出租（轉租）期限由出租（轉租）合同約定，不得超過(guò)20年，不得超過(guò)建設用地使用權剩余年限，不得違反法律法規和有償使用合同的相關(guān)約定，不需繳納土地出租（轉租）收益。工業(yè)用地使用權出租后，承租人在符合規劃、不改變用途、與出租人書(shū)面約定同意的前提下，通過(guò)廠(chǎng)房加層、廠(chǎng)區改造、內部用地整理等途徑對現有工業(yè)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

（三）建設用地使用權出租服務(wù)保障。市縣自然資源主管部門(mén)應當提供建設用地使用權出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所，制定規范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權利人的合法權益。統計分析建設用地使用權出租情況及市場(chǎng)相關(guān)數據，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。

四、規范建設用地使用權抵押，保障合法權益

（一）明確不同權能建設用地使用權抵押的條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權，應連同其地上建筑物一并依法依規設定抵押權；劃撥土地抵押權實(shí)現時(shí)，應當從所得價(jià)款中按經(jīng)確認的評估價(jià)格40％補交土地使用權出讓金后，抵押權人方可優(yōu)先受償。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得的建設用地使用權可以設定抵押權。以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，根據租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著(zhù)物連同土地可以依法一并抵押，涉及租賃土地的抵押價(jià)值應按合同租金與市場(chǎng)租金的差值及租期估價(jià)，其抵押權實(shí)現時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉讓。

（二）放寬抵押權人限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續，涉及企業(yè)之間債權債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規的規定。

（三）放寬抵押物限制。允許不以公益為目的的養老、教育等社會(huì )領(lǐng)域以有償方式取得的建設用地使用權、設施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，其設定抵押獲取的資金，僅能用于本項目開(kāi)發(fā)建設及運營(yíng)管理所需。抵押權實(shí)現后，應保持原經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權益不受損。

五、健全服務(wù)體系，強化服務(wù)和監管

（一）建立土地二級市場(chǎng)交易平臺。將各市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺作為土地二級市場(chǎng)公開(kāi)交易載體，開(kāi)設土地二級市場(chǎng)交易窗口，匯集、發(fā)布交易信息、提供交易場(chǎng)所、完善交易規則、辦理交易事務(wù)，按照國家部署逐步推進(jìn)線(xiàn)上交易平臺和信息系統建設。未設立公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺的市縣，其土地二級市場(chǎng)可按照就近原則，整合到已設立的相近市縣公共資源交易聯(lián)網(wǎng)子平臺。對已有交易對象、符合交易條件，可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場(chǎng)交易平臺公開(kāi)交易。土地二級市場(chǎng)提供交易服務(wù)不得以營(yíng)利為目的，確需收費的，按照公共資源交易管理有關(guān)規定執行。土地使用權人依法以招標、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)方式進(jìn)行劃撥土地使用權轉讓、聯(lián)營(yíng)合作的應進(jìn)入省級交易市場(chǎng)。

（二）完善司法處置和國有資產(chǎn)處置涉及建設用地使用權轉讓政策。對于因司法處置涉及建設用地使用權轉讓的，市縣自然資源主管部門(mén)應建立司法協(xié)助機制，建立健全信息定期推送和執行聯(lián)動(dòng)機制，及時(shí)向人民法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權利狀況、原出讓合同約定的權利義務(wù)情況等，協(xié)助司法機關(guān)依法處置。司法處置土地可進(jìn)入土地二級市場(chǎng)交易平臺交易。對司法機關(guān)處置土地有異議的，可提出審查建議，但不應當停止辦理協(xié)助執行事項。劃撥土地司法處置的，由受讓人按照經(jīng)確認的評估價(jià)格的40％補交土地使用權出讓金后，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)轉移登記。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門(mén)或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源主管部門(mén)意見(jiàn)，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當事人。

（三）優(yōu)化政務(wù)服務(wù)。在土地二級市場(chǎng)交易平臺內匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門(mén)或機構的辦事窗口，落實(shí)“放管服”要求，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”，積極推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結”，營(yíng)造良好的交易環(huán)境，加強對窗口工作人員業(yè)務(wù)培訓，提高辦事效率和服務(wù)水平。

（四）培育和規范中介服務(wù)。根據土地二級市場(chǎng)業(yè)務(wù)需要，積極引入中介機構參與土地二級市場(chǎng)的資產(chǎn)評估、風(fēng)險評估、抵押融資等專(zhuān)業(yè)工作；鼓勵中介機構在土地二級市場(chǎng)交易平臺中開(kāi)設實(shí)名用戶(hù)，發(fā)布供需信息，為交易各方提供推介、展示、咨詢(xún)、估價(jià)、經(jīng)紀等服務(wù)；鼓勵有條件的市縣探索政府負責指導和監管，中介機構負責搭建的集信息發(fā)布、市場(chǎng)交易、統計分析、市場(chǎng)研判等功能于一體的信息平臺模式，做大做強中介服務(wù)；充分發(fā)揮社會(huì )中介組織在市場(chǎng)交易活動(dòng)中的橋梁作用。

（五）完善土地市場(chǎng)信用體系。加強對土地市場(chǎng)信用主體的信用監管，健全以“雙隨機、一公開(kāi)”為基本手段，以信用監管為基礎、重點(diǎn)監管為補充的新型監管機制。研究制定市場(chǎng)失信行為懲戒清單，對土地市場(chǎng)失信行為依法實(shí)施懲戒。對中介機構違法、違約行為進(jìn)行信用監管，認定結果依法公開(kāi)，引導社會(huì )中介組織誠信經(jīng)營(yíng)。

六、有關(guān)要求

（一）加強組織領(lǐng)導。各市縣政府和各級有關(guān)部門(mén)要充分認識完善土地二級市場(chǎng)的重要性，確保各項工作舉措和要求落實(shí)到位。自然資源、財政、住房城鄉建設、國有資產(chǎn)監督管理、稅務(wù)、市場(chǎng)監管、金融等部門(mén)要建立共同推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設的工作機制，明確分工，落實(shí)責任，做好人員和經(jīng)費保障，有序推進(jìn)土地二級市場(chǎng)建設。

（二）完善配套措施。各市縣政府要結合本地實(shí)際，加強政策研究，制定完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場(chǎng)的交易辦法和配套制度，細化操作流程，提供法律、政策咨詢(xún)等服務(wù)，引導交易雙方通過(guò)土地二級市場(chǎng)交易。

（三）加強信息歸集共享。逐步建立土地二級市場(chǎng)交易信息平臺與不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的互通共享機制，積極推進(jìn)與不動(dòng)產(chǎn)登記平臺的有序銜接，促進(jìn)部門(mén)信息共享。土地市場(chǎng)交易相關(guān)材料或信息能夠直接通過(guò)共享獲得的，不得要求當事人重復提交。

（四）重視宣傳引導。通過(guò)報紙、電視、網(wǎng)絡(luò )等媒體，加大對土地二級市場(chǎng)相關(guān)政策的宣傳力度，擴大土地二級市場(chǎng)影響力、吸引力，充分調動(dòng)市場(chǎng)主體參與積極性。合理引導市場(chǎng)預期，及時(shí)回應公眾關(guān)切，營(yíng)造良好的土地市場(chǎng)輿論氛圍，提升市場(chǎng)主體和全社會(huì )依法規范、節約集約用地的意識，切實(shí)提高資源利用效率。

來(lái)源：海島快訊